2016年3月31日，税务总局第15号公告发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下称办法），其中对已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的（以下称不得抵扣情形），如何计算不得抵扣的进项税额给出了计算公式。如果从原理上把握不得抵扣的进项税额计算公式，营改增后，无论是增值税一般纳税人实际操作，还是税管员纳税辅导，都会更为畅通。
　　一、 纳税人取得不动产，抵扣进项税额的处理
　　《办法》第二条规定增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得的不动产，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
　　《办法》第四条规定纳税人应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
　　《办法》第十一条规定待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。
　　例【1-1】甲纳税人，2016年5月1日后取得用于增值税应税项目的电梯100万元，进项税额17万元。
　　进项税额的60%是10.2万元，进项税额的40%是6.8万元，会计分录如下：
　　借：固定资产---电梯 100万
　　应交税金—应交增值税（进项税额）10.2万
　　应交税金—待抵扣进项税额 6.8万
　　贷：银行存款 117万
　　二、 已抵扣进项税额的不动产，发生不得抵扣的处理
　　《办法》第七条规定已抵扣进项税额的不动产，发生不得抵扣情形，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
　　不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×
　　不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
　　不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
　　可以这样来理解《办法》第七条：不动产的进项税额分为应交税金—应交增值税（进项税额），应交税金—待抵扣进项税额，从《办法》的全文看，上例中取得不动产的进项税额应为17（17=10.2+6.8）万元。
　　不动产净值率，它是不动产用于不得抵扣情形项目时占不动产原值的比例，用取得不动产的进项税额乘以不动产净值率，得出对应的不得抵扣的进项税额。
　　无论是不得抵扣的进项税额小于或等于，还是大于该不动产已抵扣进项税额，最终不得抵扣的进项税额都要从不动产的进项税额里转出来。
　　例【1-2】假设在购进的第五个月，甲纳税人将电梯用于不得抵扣情形项目，此时电梯4.5成新。
　　则电梯的不动产净值率为45%，不得抵扣的进项税额为7.65【7.65=（10.2+6.8）*45%】万元， 7.65万元<10.2万元,不得抵扣的进项税额7.65万元从进项税额中扣减。
　　待抵扣进项税额6.8万元，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
　　例【1-3】假设在购进的第五个月，甲纳税人将该电梯用于不得抵扣情形，此时该电梯7成新。
　　则该电梯的不动产净值率为70%，不得抵扣的进项税额为11.9【11.9=（10.2+6.8）*70%】万元， 11.9万元﹥10.2万元，当期将已抵扣进项税额10.2万元从进项税额中扣减。此时，会发现尚有不得抵扣的进项税额1.7（3.4=11.9-10.2）万元，这时在待抵扣进项税额6.8万元中扣减1.7万元。取得扣税凭证的当月起第13个月待抵扣进项税额5.1（5.1=6.8-1.7）万元，从销项税额中抵扣。

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