山东省税务局房地产业营改增税收政策指南
　　山东省国税局货物和劳务税处 ? 2016-04-01
　　2016年3月24日，财政部、税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞36号）（以下简称36号文），经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。本指南对36号文中有关房地产业的政策规定进行了归纳，随着行业办法等规定的出台，我们将进行后续更新。
　　一、纳税人和扣缴义务人
　　（一）在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
　　（二）纳税人的分类
　　1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
　　一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：
　　（1）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。
　　（2）一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。
　　（3）征税办法不同。一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。
　　2.应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
　　年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
　　（三）一般纳税人的管理
　　1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
　　会计核算健全，是指能够按照统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
　　2.符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由税务总局制定。
　　除税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
　　（四）中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和税务总局另有规定的除外。
　　二、征税范围
　　（一）根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：
　　1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
　　2、房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目。
　　（二）不征收增值税项目
　　1、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
　　（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
　　（2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
　　（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
　　（4）财政部和税务总局规定的其他情形。
　　2、存款利息。
　　3、被保险人获得的保险赔付。
　　4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
　　5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
　　三、税率和征收率
　　（一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
　　（二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
　　（三）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
　　四、应纳税额的计算
　　（一）基本规定
　　增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
　　一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
　　小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
　　（二）一般计税方法的应纳税额
　　1、一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
　　应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
　　当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
　　2、销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：
　　销项税额=销售额×税率
　　一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
　　销售额＝含税销售额÷（1+税率）
　　3、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
　　（三）简易计税方法的应纳税额
　　1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

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