《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号，以下称36 号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第1 条明确规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016 年5 月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016 年5 月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2 年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2 年抵扣的规定。接着税务总局又以15 号公告的形式发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下简称《办法》），专门对不动产进项税额分2 年抵扣政策，在实际操作层面上，区分不同情况，做出进一步的明确和细化，也进一步落实和体现现行政策对不动产抵扣政策的时间性差异特征。为准确掌握文件精神，我们从以下几个方面展开讨论。
　　一、适用范围
　　《办法》第二条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等同于企业生产产品用于销售，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。融资租入的不动产（其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。施工现场修建的临时建筑物、构筑物虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此允许一次性抵扣进项税。
　　案例1，2016年6月5日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。则根据《办法》，该1000万元进项税额中的60%于当期（2016年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月（2017年6月）抵扣。
　　（一）2016年6月该不动产进项税额处理：
　　1．增值税扣税凭证按一般性规定处理：
　　该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时
　　（1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。
　　（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购建是指购进和自建）。
　　通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。
　　（3）将该份增值税专用发票计入《不动产和不动产在建工程抵扣台账》，并记录初次抵扣时间。
　　2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额：
　　该大楼本期应抵扣进项税额为：
　　1000万元×60%＝600万元
　　该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。
　　（1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。
　　（2）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。
　　（3）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。
　　（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。
　　该大楼待抵扣进项税额为：
　　1000万元×40%＝400万元
　　该400万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。
　　期初待抵扣
　　不动产进项税额
　　本期不动产
　　进项税额增加额
　　本期可抵扣不动产进项税额
　　本期转入的待抵扣
　　不动产进项税额
　　本期转出的待抵扣
　　不动产进项税额
　　期末待抵扣不动产进项税额
　　1
　　2
　　3≤1+2+4
　　4
　　5≤1+4
　　6=1+2-3+4-5
　　0
　　10000000
　　6000000
　　0
　　0
　　4000000
　　一、申报抵扣的进项税额
　　项目
　　栏次
　　份数
　　金额
　　税额
　　（一）认证相符的税控增值税专用发票
　　1
　　?
　　?
　　10000000
　　其中：本期认证相符且本期申报抵扣
　　2
　　?
　　?
　　10000000
　　前期认证相符且本期申报抵扣
　　3
　　?
　　?
　　?
　　（二）其他扣税凭证
　　4=5+6+7+8
　　?
　　?
　　?
　　其中：海关进口增值税专用缴款书
　　5
　　?
　　?
　　?
　　农产品收购发票或者销售发票
　　6
　　?
　　?
　　?
　　代扣代缴税收缴款凭证
　　7
　　?
　　——
　　?
　　其他
　　8
　　?
　　?
　　?
　　（三）本期用于购建不动产的扣税凭证
　　9
　　?
　　?
　　10000000
　　（四）本期不动产允许抵扣进项税额
　　10
　　——
　　——
　　6000000
　　（五）外贸企业进项税额抵扣证明
　　11
　　——
　　——
　　?
　　当期申报抵扣进项税额合计
　　12=1+4-9+10+11
　　?
　　?
　　6000000
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