笔者和大家聊一聊关于房地产企业在土地获取阶段应该哪些细节。文中或有疏漏偏颇之处，欢迎大家点拨斧正，以期共同提高。
　　拿地阶段对于房地产企业来说，不言而喻，亦是一个非常重要的阶段。如将地产开发比作“万里长征”，那么土地获取就是个环节，也是最为重要的一个环节。房地产企业若想在税务筹划方面取得大而好的成功，应该在这个阶段勤下功夫。房地产企业的拿地方式千差万别，多种多样；主流的拿地方式笔者将其总结为：招拍挂、股权收购、在建工程转让、投资入股、合作开发、企业分立，等等。在众多拿地方式中，有哪些需要在税务上加以注意和思考的呢？笔者接下来将向大家分享一下几个实际案例。
　　案例一：基辉收购盈科中心
　　2012年，李嘉诚开始逐步淡出中国，于是纷纷变卖其在北上广深的一些物业。北京东二环有一非常有名的楼盘叫盈科中心，这是李嘉诚的次子俗称“小李超人”李泽楷所拥有的物业。此楼因地理位置，租金回报非常之高。李嘉诚当年斥资3亿元建成此楼，收租多年之后，最终决定于2012年将其以9亿美金的价格对外出售。3亿成本，9亿售价，毛利高达6亿，投资回报非常丰厚，更何况这么多年下来，租金收益还未算在内。看上去一笔非常不错的买卖，可是如果把税收一算，可能你就不会这么想了。具体怎么回事，咱们来看一看。
　　营业税及附加：9亿*5%*（1+10%）=0.495亿美金
　　土地增值税：【9-3*（1+30%）-0.495】*50%-【3*（1+30%）-0.495】*15%=1.65亿
　　企业所得税：（9-0.495-1.65）*25%=0.97亿
　　合计税负：3.1亿美金占销售额的34.5%占毛利润的52%
　　同时，作为交易对手，基汇基金需要缴纳3%的契税，即0.27亿美金。买卖双方的税负合计起来，总共需交3.4亿美金的税。由此可见，房地产业的税负不得不说，非常之重。怎么办呢？李嘉诚不愧是超人，他早早就想到了解决办法，并提前做好了布局，最终令所有税负为零！我们来看看李超人具体是怎么做的。
　　这个做法在今天的房地产人士看来，其实已经很普遍了，就是一个简单的变资产买卖为股权转让。北京盈科中心的产权归属于北京某公司A所有，这个A公司的股权为其上层股东B公司持有，B公司的股权又为其上面的C公司持有。最终，李嘉诚转让的是A公司的爷爷（C公司）的股权。最为精妙的地方在于，C公司根本不是设在国内，而是设在BVI。BVI大家都懂，传说中的避税天堂。所谓的天堂有个好处就是，你哪怕赚得再多，在这个地方也一分钱税不用缴纳。
　　前面已经交待了，因为这是一项股权转让行为（而且还是发生在境外），不涉及到资产买卖，所以不动产交易有关的税负，统统免征；中国境内等于啥动作也没有做，所以连股权转让溢价的所得税也给省了。李嘉诚最终只需要做一件事，那就是派人前往公司所属辖区工商局，将法人代表更换为交易方（基汇基金）认可的人选即可，仅此而已。那么问题来了，试问一下大家，企业更换法人代表需要交税吗？不用交。那既然我没有卖股权也没有卖资产，那么我自然在中国的纳税义务为零！这是一项非常完美的国际跨境税务筹划实施方案，剩下的税负高达3.4亿美金。
　　看到这里，对于中国税收法规比较熟悉的朋友可能会提到一个文件，即国税函[2009]698号《税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》，这个文件专门对于跨境组织的避税行为作了一些特别性规定。根据698号文的文件精神，非居民企业需就其来源于中国境内的收入缴纳10%的企业所得税。尽管如此，698号文仅是针对企业所得税作了强制性规定，但对于营业税（现在的增值税）、土地增值税、契税、双向征收的印花税而言，还是没有影响的，依然不用缴纳。那么好了，我们回到刚才的案例。3亿成本，9亿成交，6亿的税前利润，按10%征收的企业所得税为6千万。本来要交3.4亿，现在仅需6千万，省下的税依然非常可观。
　　关于拿地阶段的税务筹划，李嘉诚已经为我们树立了一个很好的榜样，即：变资产买卖为股权转让，变境内的股权转让为境外的股权转让。时至今日，这个方案已经被地产业内人士广为运用，且取得了很不错的税筹效果。但我们是否可以就此定论，股权转让一定优于资产买卖呢？我们再来一起看看另外一个案例。
　　案例二：领汇与万科合作终止
　　与前面一个案例类似，这个案例中的交易对手之一领汇，同样也是一个基金组织，而且是全亚洲更大的一枝基金，只不过，交易对手换成了万科。2015年5月，万科联合领汇共同发布记者招待会，对外宣称，他们此前磋商了半年之久的合作计划，终告“流产”。
　　事情的始末是这样的：
　　万科想将其位于深圳龙岗的名为“万科广场”的楼盘转手给领汇。具体的交易形式是，万科将拥有万科广场的公司股权转让给领汇，可是后者说，我不要股权，我只要资产，你将这栋楼卖给我就好。而另一方的万科却坚持说，你要买资产，我便不卖了，因为我只卖股权。至于个中缘由，大家心知肚明。万科的董秘丁华杰也在记者会公开表示，双方的主要分歧还是在于税收问题。
　　也有一些人看到这里烦了糊涂，为什么如此接近的两笔交易，前面一个，大家采用股权转让方式，落得个皆大欢喜的局面；而后面一个，双方却因为交易方式的趋向不同最终闹了分歧呢？其实背后的原因在于，两个案例中的买家，他们的最终诉求不一样。
　　基汇收盈科中心的目的，主要是为了长期自持收取租金；而领汇收万科广场的目的，却是为了低价团购进而高价散售。正因为涉及到二次销售的问题，所以如果采取股权转让的方式，那么在未来计算税收时，可用于税前抵扣的成本就非常之少；反之，如果是资产转让，那么由于税前可扣除成本增加了，相对应的，所需缴纳的税负也就降下来了。总之一句话，你万科很聪明，但我领汇也不傻。你今天将税务的皮球踢给我，我是断然不能接受的。
　　从某种意义上来看，税务有时就像一个“跷跷板”，讲究的是买卖双方的税负平衡。面对当下房地产业进行得如火如荼的并购重组大潮，我们从中不难发现，有成功牵手共迈“婚姻殿堂”的并购双方；也有经历漫漫征程恋爱却最终闹得不欢而散的“欢喜冤家”，究其缘由，有很大的原因在于，双方所聘请的税务顾问仅仅站在自身东家的角度来考虑问题，而没有从兼顾买卖双方税负平衡的角度来通盘考量，所以最终才会出现那么多的收购失败案例。

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