近日，宏达房地产公司的财务负责人李经理专门打电话给山东省泰安市国税局进行咨询，他想了解一下2007年2月1日起开始执行的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）对清算的开发项目、如何确定清算单位、如何确定用于抵债的房产收入、土地增值税的扣除等方面的相关事宜。税务人员认真听完了李经理的问题后，归类并详细地进行了如下的解答。
　　首先，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
　　其次，国税发〔2006〕187号文件规定，列入清算范围的有两种情况。
　　1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。
　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省税务机关规定的其他情况。
　　再次，国税发〔2006〕187号文件对没有直接销售的房产及作为自用的房产的收入确定作了具体规定。
　　1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　第四，国税发〔2006〕187号文件对扣除项目作了以下五点规定。
　　1.房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
　　3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
　　5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
　　第五，国税发〔2006〕187号文件中规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，国税发〔2006〕187号文件规定纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。即单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
　　第六，国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第七，国税发〔2006〕187号文件对申报时间和申报时所带的资料作出了规定，办理纳税申报一定要在规定的时间内进行，并且要把资料准备齐全。符合国税发〔2006〕187号文件通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
　　同时还规定了纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
　　1.房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
　　2.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
　　3.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

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