某企业一次性取得土地约1000亩，历时10多年的时间，分五期开发约100万平方米住宅、商业、酒店式公寓、地下车位等等。业态齐全，仅建设规划许可证就N多个。项目庞大，滚动式开发拉扯的时间更长，像这么一个巨型项目在土地增值税清算时应该如何清算呢?分期清算和合并清算哪种清算方式对企业更为有利呢?
　　首先我们先来看一下，关于分期清算和合并清算税法是如何要求的?
　　一、税务总局层面
　　《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)条关于土地增值税的清算单位规定，土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算金。
　　二、实务中存在的情形
　　总局文件提到按照有关部门审批的房地产开发项目为单位进行情况，那么具体是那个或哪些部门审批的为准呢?
　　在实际操作过程中，各地的税务机关在执行的层面上又有差异，大致有以下情况：
　　1.根据发改委的立项单位确定该项目的土地增值税清算单位;
　　2.根据以规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定该项目的土地增值税清算单位;
　　3.以纳税人房地产成本核算的基本的核算项目或核算对象为单位计算;房地产开发项目以项目登记为单位进行清算，对开发周期超过3年的项目，纳税人可以根据开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算;
　　4.部分税务机关以《预售许可证》确定土地增值税清算单位。
　　目前更流行的还是按照《建设工程规划许可证》。由于土地增值税清算相关政策执行口径各地税务机关处理不同，在实务中，企业应当进行不同划分口径的测算，与此同时，积极与税务机关进行沟通，寻找对企业最有利的清算方式。
　　结合我们文章开头的企业的实际情况来看，项目开发周期比较长穗，房屋的销售价格差异非常大，开发成本的增长速度远不及房屋的销售价格的增长，导致后期销售的增值额远超于前期销售的增值额，因此合并清算与分期清算相比，合并清算对企业更有利。
　　结合目前的税法政策以及我们的实操经验来判断，土地增值税以房地产开发项目为清算单位，但实践中对于房地产项目，有很多不同的划分标准。如政府不同部门分别确定了不同的划分标准，下发了很多项目许可。如发改委立项批复、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。不同的许可，还根据项目本身需求，明确了分期开发、建设以及销售。正因为这些不同的划分标准，给了企业可以选择的空间。
　　三、针对合并与分期的筹划思路
　　分析如下：
　　1.取得发改委立项和规划时，避免不必要的分期，导致土地增值税税负的增加，这是最根本的解决思路;
　　2.事先通过项目测算，预测各种方案下的税负情况源，从设计环节平衡好各期税负;
　　3.利用政策模糊地带，创造符合合并的条件，通过与税务局沟通，争取合并。
　　凡事预则立，不预则废。房地产土地增值税纳税筹划属于系统工程，公司各部门需要在项目立项前就要参与战略规划，事中做好过程管理，清算时充分了解当地主管局的执行政策做好沟通。

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