房地产开发企业营改增涉税知识
　　房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　无论房地产开发企业为一般纳税人还是小规模纳税人，在收到预收款时，都应当按照有关规定预缴增值税。
　　一、房地产开发企业什么时候确定纳税义务发生时间？
　　房地产开发企业销售不动产，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。先开具发票的，为开具发票的当天。
　　交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
　　房地产开发企业取得预收款预缴税款的行为不属于纳税义务发生行为。只填写预缴税款申报表，不作为销售收入进行申报。待纳税义务发生时间后确认销售收入再申报增值税，同时扣除已预缴的增值税款。
　　二、什么是房地产开发企业的预收款？
　　预收款的判定标准
　　1、预收款销售房地产是房地产开发企业销售房地产的普遍形式，对于房地产开发企业而言，预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票和确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款，诚意金、认筹金和订金在未签订合同前不属于预收款。
　　2、房屋交付之前均为预收款阶段,该阶段纳税义务未发生，仅按3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
　　三、如何计算预缴税款？
　　(1)一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
　　(2)房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
　　四、预收款如何开票？
　　预收款如需开具发票的，可按照“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”的代码进行开票。但该发票不得作为办理房产证的有效凭证。
　　五、预收款什么时候进行申报？
　　一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
　　小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
　　六、如果不预缴税款会有怎样的后果？
　　税务机关可根据《征管法》第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
　　七、如何正确填报《增值税预缴税款表》？
　　具体案例：创恒房地产公司（一般纳税人）2016年6月份销售东大花园项目的房屋20套，该项目已经按照老项目进行了简易征收的备案，当月收取预收款3150万元。
　　不含税销售额=3150÷(1+5%)=3000万元
　　预征税额=3000×3%=90万元
　　注意：预缴税款在计算时，纳税人不得从预收的全部价款和价外费用中扣除土地价款。
　　《增值税预缴税款表》填报
　　(一)《增值税预缴税款表》填写结果如下：
　　《联创财税》提示——遮挡部分数据为90。
　　填写说明：
　　1.“项目编号”：由房地产开发企业填写《建筑工程施工许可证》上的编号，根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的不动产开发项目，不需要填写。
　　2.“项目名称”：填写房地产项目的名称。
　　3.“项目地址”：填写房地产项目的具体地址。
　　(二)将预征税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表四(税额抵减情况表)
　　填写说明：
　　1.第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填0元;
　　2.第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额90万元;
　　3.第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和90万元，由于预收款项只涉及预缴税款，没有产生纳税义务，因此本期应纳税额为0元，第4栏“本期实际抵减税额”应填写0元;
　　4.第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差90万元。
　　以上涉税知识政策依据：
　　1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
　　2、《税务总局关于发布的公告》（税务总局公告2016年第18号）
　　3、《税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（税务总局公告2016第53号）
　　4、税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（税务总局公告2016年第13号）
　　5、《中华人民共和国税收征收管理法》

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