一、投资性房地产的范围（★★）
　　（一） 属于投资 性房地产
　　1．已出租的土地使用权；
　　（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入 再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产 2．持有并准备增值后转让的土地使用权； 按照有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产（无形资产）； 3．已出租的建筑物；
　　（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；
　　（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或 类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化 的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产
　　（二） 不属于投资 性房地产
　　1．自用房地产（固定资产、无形资产核算）；
　　例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办 公楼、生产车间厂房等。 2．作为存货的房地产，房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的 土地使用权（存货——开发产品）；
　　【注意】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单
　　独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产（固定资产、无形资产）。
　　?
　　【例题 多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
　　A．融资租入的建筑物再通过经营租赁的方式转租的 B．董事会作出书面协议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，但尚未签订租赁协议的空置房地产 C．按照有关规定认定的闲置土地 D．以经营租赁方式租
　　物 E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权
　　【答案】ABE
　　【解析】选项 C，按照有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。选项 D，以经营租赁方 式租入后再转租的建筑物，不属于出租方资产。
　　二、投资性房地产的初始计量（★）
　　1.外购的投资性房地产
　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于 资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物， 如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生 变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。
　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地 产。
　　采用成本模式进行后续计量
　　采用公允价值模式进行后续计量
　　借：投资性房地产
　　贷：银行存款
　　借：投资性房地产——成本
　　贷：银行存款
　　2.自行建造 采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费 用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
　　采用成本模式进行后续计量
　　采用公允价值模式进行后续计量
　　借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款
　　借：投资性房地产——在建
　　贷：银投资性房地产的后续计量（★★）
　　三、投资性房地产的后续计量（★★）
　　（一）资本化的后续支出?与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的（改扩建支出），应当计入投资性房地产成本。在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产—在建），再开发期间不计提折旧 或摊销。
　　1．成本模式
　　（1）转入改扩建时 借：投资性房地产——在建
　　投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产
　　（2）发生改扩建支出时 借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款等
　　（3）完工时 借：投资性房地产
　　贷：投资性房地产——在建
　　2．公允价值模式下
　　（1）转入改扩建时
　　借：投资性房地产——在建
　　贷：投资性房地产——成本
　　——公允价值变动
　　（2）发生改扩建支出时
　　借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款等
　　（3）完工时
　　借：投资性房地产——成本
　　贷：投资性房地产——在建
　　改扩建后的投资性房地产的入账价值＝改扩建前的投资性房地产的账面价值＋资本化改扩建支出
　　【比较】投资性房地产的资本化后续支出通过“投资性房地产—在建”核算，不同于固定资产资本化 后续支出的核算，固定资产的资本化后续支出计入“在建工程”。
　　（二）费用化的后续支出
　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
　　借：其他业务成本
　　贷：银行存款等科目
　　【例题 计算分析题】20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高 厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自 改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂
　　房账面余额为 1 200 万元，其中成本 1 000 万元，累积公允价值变动 200 万元。假设甲企业采用公允价值 计量模式。
　　（1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
　　借：投资性房地产——在建
　　12
　　000 000
　　贷：投资性房地产——成本
　　?
　　10 000 000
　　——公允价值变动
　　?
　　2 000 000
　　（2）20×8 年 3 月 15 日～11 月 10 日：
　　?
　　?
　　借：投资性房地产——在建
　　1
　　500 000
　　贷：银行存款等
　　?
　　1 500 000
　　（3）20×8 年 11 月 10 日，改扩建工程完工：
　　借：投资性房地产——成本 13 500 000
　　贷：投资性房地产——在建 l3 500 000

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