? 2008年5月底，A集团公司（以下简称A）所有的飞天大厦（以下简称大厦）工程基本完成，大厦的造价约3亿元，大厦的经营及管理已经开始，A集团成立B公司（以下简称B）专门负责大厦的经营。结合大厦的位置、规模、功能等因素，A估算大厦年度收入约5000万元。A与B协商，主要内容为“A决定在10年内收回大厦的大部分投资，每年A需要从B获取纯收益（交纳流转税后）3000万元，经营期限20年”，意见达成一致，并拟签订的合同。为了实现A获取纯收益3000万元，实务中可以采取多种经营方式，而考虑到税负情况，对各个经营方案税收筹划非常重要。因A与B是利益相关者，税收筹划的原则应是台法的前提下，使整体税负最小，税后现金净流量更大。
　　—、大厦经营各税收筹划方案的对比
　　为便于各经营方案的比较，基于A的估算，假设；大厦年经营收入5000万元，B的各项费用为经营收入的25%（全部为现金支出），A与B均不享受税收优惠，企业所得税率25%，营业税率5%，城市维护建设税率7%，教育费附加率3%，契税率3%，房产税资产余值扣除率30%，按税法规定更低折旧年限20年，计提年折旧1500万元，折现率8%。
　　方案一：A与B签订统一委托管理协议
　　A与B签订统一委托管理协议，协议约定：大厦收入全部由A收取，并开具A发票。A将超过税后收益3000万元（A缴纳营业税及附加由B公司负担）的部分作为B公司的委托管理费用，并由B开具收取委托管理费发票。测算每年净收益、现金净流量具体如表1：本方案的总税负为1018.52万元（81.02＋35．50＋275＋252＋375），合计净收益1231.48万元，合计现金净流量273148万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益13058．12万元，现金净流量为28963.52万元。
　　方案二：A与B签订租赁协议
　　A与B签订租赁协议，协议约定：大厦收入全部由B收取，并开具B发票。B向A交纳租金，A获取税后收益3000万元（A缴纳营业税及附加由B公司负担），由A向B开具收取租金的发票。测算每年净收益、现金净流量具体如下：
　　本方案的总税负为1190.92万元，合计净收益1059．08万元，合计现金净流量2559．08万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益11230．06万元，合计现金净流量27135．46万元。
　　方案三：大厦产权过户给B，大厦由B经营
　　A大厦的产权过户给B，为了避免营业税，应将该大厦作为资本金的方式投入B，虽然大厦属于新建，但是近年房地产增值明显，其评估值35000万元。依据《企业所得税法》及实施条例，A确认资产评估增值5000万元，缴纳企业所得税1250万元。过户将主要涉及企业所得税和契税。B以税后利润方式支付A上缴收益，依据《企业所得税法》及实施条例，符合条件的投资收益为免税收入，A不用在缴纳企业所得税，也不用缴纳营业税，但应一次性缴纳契税约900万元（30000×3%）。不考虑投资入股时企业所得税、契税，测算每年净收益、现金净流量具体如下：
　　本方案A和B合计净收益4104.75万元，合计现金净流量5854．75万元。考虑货币时间价值，不考虑契税，A与B的20年合计净收益43525．12万元，合计现金净流量62081.42万元。由于契税在年初缴纳，考虑契税，A与B的20年合计净收益41375．12万元，合计现金净流量59931．42万元。
　　方案四：A与B签订经营协议
　　A与B经营协议主要条款：大厦的产权在A，经营收入在B，并由B上缴协议收益给A.因固定资产没有归B， B企业所得税将面临税前抵扣不实，将导致每年多缴纳企业所得税375万元；同时，依据《企业所得税法》及实施条例，符合条件的投资收益为免税收入。所以，B上缴收益每年为3000万元，应采取税后利润分配方式，以保证A不用重复缴纳营业税。B的企业所得税负担很重，必将影响B的现金流，可能无法保证按期上缴A协议收益。
　　A通过提取折旧的方式，每年可以少缴纳企业所得税375万元。站在A角度考虑，大厦折旧并没有导致集团整体利益损失。测算每年净收益、现金净流量具体如下：
　　本方案的总税负为957．80万元，合计净收益4292．25万元，合计现金净流量5792.25万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益43763．71万元，合计现金净流量59669．10万元。
　　但依据《税务总局关于有偿转让资产使用权的行为征收营业税问题的批复》（国税函[1996]636号），上述操作存在上缴收益性质认定的涉税风险，A因让渡大厦经营权而获取固定收益，依据经营合同将可能被税务机关认定为租赁业，每年再征收营业税及附加165万元（3000×5．5%），20年营业税及附加现值为1749．59万元。A与B的20年合计净收益45513．30万元，合计现金净流量61418．70万元。
　　从依法纳税的角度看，确定合理的纳税主体是至关重要的，大厦产权属于A，经营收入也归入A，则大厦的折旧税前扣除就无庸质疑了。
　　二、税收筹划结论分析
　　比较上述四个方案，按净收益、税后现金净流量从大到小排序，依次为方案三、方案四、方案一和方案二。四个方案中，最可取的是第三个方案，方案三使B账务处理和税务申报能更符合大厦的经营实质，相对于方案一、方案二而言，方案一、方案二都存在重复缴纳营业税及附加问题，而方案三即使缴纳契税，也是更优的方案，因将上缴收益转换为“税后利润”，而不是经营管理费、租金，避免缴纳营业税金及附加，同时因新企业所得税法给符合条件的投资收益免税收入优惠政策，又不用缴纳企业所得税；相对于方案四而言，方案四可能被要求缴纳营业税及附加，变为次优；方案一、方案二差异在于房产税计算方式差异，方案二因房产税按租金缴纳房产税而为最不可取方案。

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