契税的相关政策规定，需要缴纳契税的是转移土地、房屋权属的这个行为，只要这个转移行为发生，无论是否办理了权属登记，都应依法缴纳契税。
　　《契税法》规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
　　契税的相关政策规定认为，判断发生转移土地、房屋权属的这个行为的依据是合同，同时以签订土地、房屋权属转移合同来确定契税的征税时间，而不管实际当中土地、房屋是否办理了移交，是否办理了权属登记。
　　比如购房人（纳税人）购买期房，契税是以签订购房合同来确定是否应缴纳契税，所购期房什么时候办理验收移交，是否办理了验收移交，以及最终是否办理了权属登记，都不影响购房人（纳税人）在签订了合同就应缴纳契税。
　　政策规定的纳税义务时间的当日，并不是当日就需要申报缴纳税款，还有个纳税申报期限。
　　《契税暂行条例》规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
　　《契税法》则规定纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
　　《契税法》的规定让契税的退税从时间上更为方便和时间充裕，更为从容。契税的退税需要区别是否办理了土地、房屋权属登记：
　　1、缴纳契税在依法办理土地、房屋权属登记前
　　《契税法》规定：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
　　我们认为无论是双方自愿、达到条件解除，或者法院判决、仲裁，只要合同不生效、无效、被撤销、被解除，都可以申请退还契税。
　　此时《契税法》认为合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，转移土地、房屋权属的这个行为也就不存在了，不需要缴纳契税，所以也就可以退税了。
　　《税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（税务总局公告2021年第25号）对申请退还契税需提供的材料进行了规定：纳税人应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料。
　　2、缴纳契税在办理土地、房屋权属登记后
　　《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）规定：纳税人缴纳契税后发生因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的情形，可依照有关法律法规申请退税。
　　这时的退税判定比较严格，需要法院判决或仲裁裁决，同时权属登记要还原到原权利人，同样是认为转移土地、房屋权属的这个行为不存在，不需要缴纳契税，所以可以退税。
　　这种情况下双方自愿解除等情形不能退税，次变更视为一次转移需要缴纳契税，土地、房屋权属变更至原权利人是第二次转移，需要再缴纳一次契税。
　　《税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号）（2021年9月1日起全文废止）有类似的规定：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
　　国税函[2008]438号的规定，不是因为判决撤销所有权证，而是因为判决无效产权转移而不征收契税，所以可以退税。
　　《税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函[1999]613号）（2021年9月1日起全文废止）规定的特殊情况：购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
　　自2021年9月1日起，国税函[2008]438号和国税函[1999]613号被税务总局公告2021年第25号同步废止。
　　税务总局公告2021年第25号对申请退还契税需提供的材料进行了规定：纳税人应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书。
　　3、缴纳契税在办理土地、房屋权属登记后的其他情形
　　财政部 税务总局公告2021年第23号规定：纳税人缴纳契税后，在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的,可依照有关法律法规申请退税。
　　税务总局公告2021年第25号对申请退还契税需提供的材料进行了规定：纳税人应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，提交补充合同（协议）和退款凭证。
　　契税可以申请退税的四种情形
　　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。虽然纳税义务发生了，但并非意味在纳税义务发生的当天就应当缴纳。对依法需要办理权属登记的，契税的缴纳时间为依法办理土地、房屋权属登记手续前。也就是说，契税缴纳时间并不是固定的时间，但在办理权属登记之前任意时间缴纳契税，凭缴纳的契税手续办理权属登记。对于纳税人已缴纳契税申请退税区分以下四种情形：
　　一、在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款;
　　二、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，纳税人已缴纳的契税可依照有关法律法规申请退税;
　　三、在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，纳税人已缴纳的契税可依照有关法律法规申请退税;.
　　四、在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，纳税人已缴纳的契税可依照有关法律法规申请退税。
　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所 作者：赵辉

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