2017年5月5日星期五，中国税务报第8版刊载赵兴龙、朱孟超一文《简易计税不能延迟缴纳》（以下简称《赵、朱文》）。《赵、朱文》认为，房地产开发企业通常会跨区开发地产项目。笔者认为，该观点不符合实际情况。《赵、朱文》认为，老项目选择适用简易计税方法的，在不动产所在地预缴3%，在机构所在地补缴2%。笔者认为，该观点以偏概全。分析如下。
　　《赵、朱文》写道：天鸿房地产开发公司是增值税一般纳税人，开发的“天鸿家园”项目属于老项目，选择简易计税方法。
　　《赵、朱文》写道：因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目，所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况。假如上例天鸿家园项目位于A县，榆林公司注册地在B县，依据财税〔2016〕36号文件附件2的规定，纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。另外，税务总局公告2016年第18号文件第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。因此，天鸿公司1月应在A县预缴增值税2.29万元，2月收取王某交付的42万元房款后应先在A县预缴增值税：42÷（1+5%）×3%＝1.2（万元），然后再就收取王某的全部房款在B县主管税务机关按税法规定计算补缴增值税：62÷（1+5%）×5%－62÷（1+5%）×3%=1.18（万元）。
　　笔者分析，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”
　　可见，对于房地产老项目适用一般计税方法的异地预缴问题，政策有规定（但该规定未必正确）。对新项目适用一般计税方法的，以及老项目适用简易计税方法的，异地预缴问题，目前总局未作出规定。
　　《赵、朱文》两作者所在的省份为山东省。山东国税规定，目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
　　山东国税建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，而房地产开发项目现实当中确实是在开发地成立独立核算的公司更多，因此大多数不存在异地预缴的问题。有些省份要求在不动产所在地办理临时税务登记，不存在异地开发的问题。因此《赵、朱文》中“因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目，所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况”观点不符合实际情况。
　　另外，《赵、朱文》认为，老项目选择适用简易计税方法的，在不动产所在地预缴3%，在机构所在地补缴2%。这也与山东国税的规定不符，山东国税规定，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报。
　　对于异地开发房地产项目，有些省份的规定与山东国税一致；也有些省份规定，在不动产所在地按照3%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报。具体参考第三只眼《房地产开发企业跨省、县（市、区）开发房产预缴税款问题（地区口径）》。因此，《赵、朱文》存在以偏概全的问题。
　　参考文献
　　1．贺飞跃主编《新编税收理论与实务》，西南财经大学出版社，2016.10
　　2．贺飞跃著《全面营改增与纳税筹划十二讲》，西南财经大学出版社，2016.6
　　附录——
　　简易计税不能延迟缴纳
　　中国税务报 2017-05-05 赵兴龙、朱孟超
　　天鸿房地产开发公司是增值税一般纳税人,开发的“天鸿家园”项目属于老项目,选择简易计税方法。2017年1月取得预售房款80万元(其中:业主张某预交款30万元、李某预交款30万元、王某预交款20万元)。2017年2月初取得王某购房尾款42万元,王某所购住房属于单独建造商品房且已达交房条件,天鸿公司2月末向王某全额开具了发票并交付了房产。
　　2017年3月主管税务机关发现天鸿公司1月~2月如下几笔分录:(单位:万元,下同)
　　1.1月天鸿公司取得预售款
　　借:银行存款 80
　　贷:预收账款——张某 30
　　——李某 30
　　——王某 20
　　2.申报期内预缴1月增值税
　　借:应交税费——简易计税　2.29[80÷(1+5%)×3%]
　　贷:银行存款 2.29
　　3.2月天鸿公司取得售房款
　　借:银行存款 42
　　贷:预收账款——王某 42
　　4.天鸿公司将王某缴纳的房款62万元(20+42)结转收入,同时将该62万元部分已预缴及准备在次月申报期内预缴的增值税1.77万元[62÷(1+5%)×3%]结转。
　　借:预收账款——王某 62
　　贷:主营业务收入 60.23
　　应交税费——简易计税 1.77
　　同时对应结转了主营业务成本,应缴纳的地方税税费会计处理略。
　　5.申报期内预缴2月增值税
　　借:应交税费——简易计税　1.2[42÷(1+5%)×3%]
　　贷:银行存款 1.2
　　案例分析:
　　1.《税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(税务总局公告2016年第18号)第八条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。第十条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　天鸿公司1月预缴增值税2.29万元涉税处理没有问题。但是,2月仍然预缴增值税1.2万元是否正确?
　　依据《财政部、税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,指书面合同确定的付款日期,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
　　因此,天鸿公司2月初实际收取售房尾款42万元,月末对其开具发票并交房,符合增值税纳税义务发生时间的规定,应将收取王某本月缴付的42万元和上月缴付的20万元购房款合并后按照5%计算缴纳增值税,而不是2月申报期内仍然按照3%预缴增值税。天鸿公司2月少缴税款,应补缴增值税:62÷(1+5%)×5%-62÷(1+5%)×3%=1.18(万元)。
　　天鸿公司会计差错处理如下:
　　借:主营业务收入 1.18
　　贷:应交税费——简易计税 1.18
　　借:应交税费——简易计税 1.18
　　贷:银行存款 1.18
　　3月下旬补缴的2月税款的同时缴纳的滞纳金,在“营业外支出”科目列支。
　　2.因房地产开发企业通常会跨区开发地产项目,所以经常存在项目所在地和机构所在地不一致的情况。假如上例天鸿家园项目位于A县,榆林公司注册地在B县,依据财税〔2016〕36号文件附件2的规定,纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。另外,税务总局公告2016年第18号文件第十五条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。因此,天鸿公司1月应在A县预缴增值税2.29万元,2月收取王某交付的42万元房款后应先在A县预缴增值税:42÷(1+5%)×3%=1.2(万元),然后再就收取王某的全部房款在B县主管税务机关按税法规定计算补缴增值税:62÷(1+5%)×5%-62÷(1+5%)×3%=1.18(万元)。
　　因此,税务机关提醒纳税人,房地产开发企业可以选择简易计税,但不可自行延迟纳税,更不能少缴税款,相关涉税处理需要依照营改增相关文件规定谨慎“把脉”,全面理解正确执行,否则会带来很大的涉税风险。
　　(作者单位:山东省临沂市地税局 莒南县地税局)
　　房地产企业预缴增值税如何申报？
　　【导读】：房地产企业预缴增值税如何申报?通常情况下,房地产开发企业的预缴增值谁可以通过两种方式进行缴纳,分别是填写与不填写增值税纳税申报表的形式进行缴纳,具体的处理解释内容可以阅读下文资料.
　　增值税一般纳税人预缴税款方式可分为两种:
　　(一)填写《增值税预缴税款表》的预缴税款,包括:
　　1.纳税人(不含其他个人)跨县(市)提供建筑服务;
　　2.房地产开发企业预售自行开发的房地产项目;
　　3.纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产.
　　此种方式预缴的税款,申报时应填写《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》,其中第4列"本期实际抵减税额"第2、3、4、5行之和,应小于等于当期申报表主表第24栏"应纳税额合计","本期实际抵减税额"应同时在申报表主表第28栏"①分次预缴税额"栏次反映,当期不足抵减的部分应填入附列资料(四)《税额抵减情况表》第5列"期末余额"栏次,即当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,应结转下期抵减.
　　(二)不填写《增值税预缴税款表》的预缴税款,如:分次预缴、延期申报预缴、辅导期一般纳税人二次购票预缴等.此种方式预缴的税款,申报时直接填写在申报表主表第28栏"①分次预缴税额"栏次,大于当期"应纳税额"时,可申请办理退税或抵减下期税款.
　　填到预缴税额栏,抵减本月应纳税额,抵减后的税额为本月应交税额.
　　一般纳税人一般在税务系统预警的时候需要预缴增值税,一般按照行业税负来预缴,即销售收入*税负-原来缴纳的增值税.
　　【表单说明】
　　一、本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写.
　　(一)纳税人(不含其他个人)跨县(市)提供建筑服务.
　　(二)房地产开发企业预售自行开发的房地产项目.
　　(三)纳税人(不含其他个人)出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产.
　　二、基础信息填写说明:
　　(一)"税款所属时间":指纳税人申报的增值税预缴税额的所属时间,应填写具体的起止年、月、日.
　　(二)"纳税人识别号":填写纳税人的税务登记证件号码;纳税人为未办理过税务登记证的非企业性单位的,填写其组织机构代码证号码.
　　(三)"纳税人名称":填写纳税人名称全称.
　　(四)"是否适用一般计税方法":该项目适用一般计税方法的纳税人在该项目后的"□"中打"√",适用简易计税方法的纳税人在该项目后的"□"中打"×".
　　(五)"项目编号":由异地提供建筑服务的纳税人和房地产开发企业填写《建筑工程施工许可证》上的编号,根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的建筑服务项目或不动产开发项目,不需要填写.出租不动产业务无需填写.
　　(六)"项目名称":填写建筑服务或者房地产项目的名称.出租不动产业务不需要填写.
　　(七)"项目地址":填写建筑服务项目、房地产项目或出租不动产的具体地址.
　　三、具体栏次填表说明:
　　(一)纳税人异地提供建筑服务
　　纳税人在"预征项目和栏次"部分的第1栏"建筑服务"行次填写相关信息:
　　1.第1列"销售额":填写纳税人跨县(市)提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税).
　　2.第2列"扣除金额":填写跨县(市)提供建筑服务项目按照规定准予从全部价款和价外费用中扣除的金额(含税).
　　3.第3列"预征率":填写跨县(市)提供建筑服务项目对应的预征率或者征收率.
　　4.第4列"预征税额":填写按照规定计算的应预缴税额.
　　(二)房地产开发企业预售自行开发的房地产项目
　　纳税人在"预征项目和栏次"部分的第2栏"销售不动产"行次填写相关信息:
　　1.第1列"销售额":填写本期收取的预收款(含税),包括在取得预收款当月或主管国税机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用.
　　2.第2列"扣除金额":房地产开发企业不需填写.
　　3.第3列"预征率":房地产开发企业预征率为3%.
　　4.第4列"预征税额":填写按照规定计算的应预缴税额.
　　(三)纳税人出租不动产
　　纳税人在"预征项目和栏次"部分的第3栏"出租不动产"行次填写相关信息:
　　1.第1列"销售额":填写纳税人出租不动产取得全部价款和价外费用(含税);
　　2.第2列"扣除金额"无需填写;
　　3.第3列"预征率":填写纳税人预缴增值税适用的预征率或者征收率;
　　4.第4列"预征税额":填写按照规定计算的应预缴税额.
　　房地产企业预缴增值税如何申报?综合以上所述,其实关于房地产开发企业的预缴增值税的处理问题小编老师已经介绍了不少啦,相信关注小编的学员们应该都非常的清楚,其实房地产企业的预缴增值税可以分为是否填写增值税纳税申报表的形式处理。
　　注：非官方平台，所有内容仅供参考学习，非实际办税的依据。
　　来源：林风税税谈 2020-03-25

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